賃貸の又貸しや入居者の変更を無断でしてはいけない理由

作成日2020/5/11

賃貸住宅における「又貸し」とは「無断転貸」という行為の事です。
賃貸借契約書に書かれている入居者とは別の人間が、その物件に住んでいる状態を言います。
ほとんどの賃貸契約において禁止されている行為です。
色々なケースを想定し、契約者同士がトラブルにならないように賃貸借契約書が作られています。
ところが、内緒で借りている部屋を他人に貸してお金儲けを企んでいる場合や、
「これぐらい大丈夫だろう」と安易な気持ちで他人に貸し出してしまうケースがあります。
特に先輩後輩や、友人関係の間で行われている事が多いようです。
しかし、これは大きなトラブルに発展する可能性のある、非常に危険な行為なのです。
本記事では、大阪で長年不動産営業を続けている現役のプロが賃貸の又貸しや入居者の変更についてわかりやすく解説します。

賃貸の又貸しや入居者の変更のよくあるケース

又貸しによってトラブルになるケースは決して珍しい話ではありません。
ここでは比較的多く発生しているケースを紹介します。
「こんなケースもダメなの？」と思う話もあると思いますが、
基本的に契約書と違う方が入居者でいる時点で契約違反、又貸し行為と判断されます。

外国人が住んでいた

世の中には、外国籍の方の契約が出来ない賃貸物件があるのです。
そのような賃貸住宅の住人から「建物内で外国人をよく見かける」と連絡があったりします。
管理会社が確認に行くと、外国人の女性二人が部屋から出てきました。
話を伺うと、日本人男性に家賃を払い、この部屋で生活をしていると言います。
この日本人男性の名前を聞くと、やはり借主の方でした。
既にそこで居住されている以上、すぐに部屋を出て行ってもらうという訳にもいきませんが、契約違反は契約違反です。
管理会社は、早急に借主に連絡を取り、状況の改善か契約解除へむけた話し合いが必須となります。
さらに、知人であったとしても入居者が不法滞在者であったりするなど、もっと大きなトラブルになる可能性が出てきます。

同棲カップル

同棲カップルが契約した際も、後からトラブルになるケースがあります。
残念ながら同棲カップルが、破局してしまった際に、借主である方が部屋を去ってしまい、契約書上の同居人が住み続けるというケースがあります。
さらにその同居人に新しい恋人が出来、同棲し直すというケースもありますね。
家賃等はきっちりと払われていたりしますが、これも契約者である借主が不在である以上は、又貸し状態になってしまいます。
こういった同棲カップルのケースは借主に悪意が無いため、表に出ているトラブル件数よりも、実際の数字はかなり多いのではないかと推測されます。
少し考えてください。もしも、残された方が滞納を始めたとすると大変なことになります。
契約上は、全て借主である契約者に責任がかかります。住んでいないから関係ないは通じないのです。
そういったリスクをしっかりと考えて、出ていく際は契約変更の手続きを取っておきましょう。

ルームシェア

最近多いルームシェアにもトラブルが増えてきています。
契約時には、借主と同居人をしっかり申請して契約されています。
ルームシェアの場合、借主はずっと住み続けているが、同居人がコロコロと変わるケースが多いようです。
借主が変わっていないので、問題ないと誤解されていることが多いようですが、契約時に申請している同居人が、別の方へ変わった時点で契約違反になります。
賃貸契約には火災保険の契約なども付いてくるものです。
入居者毎にきちんと管理しなければなりません。
ただ、このようなことは大家さんにキチンと相談すれば、断られることはないと思いますので、きっちりと相談してください。

民泊として利用していた

最近増えてきているのが、無許可で民泊として利用されているケースです。
立地の良い物件であれば、民泊として貸し出せば利益が発生するのでしょう。
この民泊利用の件は、ほかの住人がすぐに気付きます。
連日知らない人が出入りするわけですから、気付かないわけがありません。
このケースも非常に大きなトラブルに発展する可能性があります。
最近の賃貸契約書には、借主が無断で民泊として貸し出した場合の罰則として、多額の違約金が設定されていることが多くなっています。

賃貸の又貸しや入居者の変更は、無断でしてはいけない理由【まとめ】

又貸しトラブルを起こす方は、もともとお金儲けのための悪意があるケースとリスクを甘く考えている面倒くさがりやの方のどちらかのパターンかと思います。
前者の方は、言うまでもありませんが、甘く考えて又貸し行為をしてしまった方についても、その行為により人間関係が破綻してしまったり、金銭問題含め、大きなトラブルに発展しかねないと理解しておいた方が良いでしょう。

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この記事は、大阪府の賃貸事情を基に書いております。あしからず。
最後に私の超簡単すぎる自己紹介を＾＾
・大阪府育ちの40代の男です。現在も大阪府在住です。
・不動産歴は大阪府内で大手賃貸不動産会社を約10年。
現在は独立して大阪府で賃貸不動産の店舗を展開しております。
お部屋探しの際は、ホームメイトをよろしくお願いします＾＾
これからもホームメイトのサイトにこんな感じのラフな記事を書かせて頂こうと思いますので、よろしくお願いします。